【时政在线】沉睡的资本,这样被激活

更新于:2018-05-06      浏览 351 次

                                                                                                                              来源:人民网-人民日报

    整齐的花园别墅、带电梯的高层公寓,花草相间的绿地公园、设施齐备的健身广场、拎包入住的养老院,可以两车并行的道路……这是城市的一角吗?不,这里是福建省晋江市磁灶镇大埔村。

  2015年,全国农村宅基地制度改革启动,晋江是福建省唯一的试点县。2016年底,晋江又被赋予“农村土地征收”和“农村集体经营性建设用地入市”两项改革试点任务。晋江市委书记、改革领导小组组长刘文儒表示,在城镇化进程不断加快、城市与农村统筹发展的今天,农村“三块地”改革将为乡村振兴注入新活力。

  在改革的推动下,农村土地这块沉睡已久的资产,在全国新型城镇化试点的晋江,是如何被激活的?
  
    一样的土地,不一样的面貌

  20年前,在外面做生意多年、身家过亿的吴金程应村民之呼回村担任村支书、村主任。当时,大埔是个大村,拥有1200多户、超过5000名村民,区位优势相当不错,有实力的人家经商致富还盖了小楼。但是面貌脏乱差,全村有新房,没有新村,要路没路、要配套没配套,旱厕满街、污水横流;富裕的一户盖多宅、贫困的几户挤一宅。

  改变这一切的突破口在哪儿?吴金程他们选择了新村建设。请天津市规划设计院作了统一规划,一场长达15年的旧村改造分为5期,逐年展开。住宅方面,百余座独栋或联体的别墅、10余幢18层的单元楼;配套方面,小学、幼儿园、养老院、健身花园;基础方面,道路、公厕、电线下地、污水管网、燃气、网络、停车位、店铺……就像是被施了魔法,大埔村逐渐从里到外焕然一新。

  当然没有什么魔法,秘密就在于土地,土地的关键又在于钱。村委会哪来的钱改造?村民如何支付得起新建?这正是吴金程要说服全体村民的地方。

  吴志明就是当初的“钉子户”之一。“我原来的房子占地300多平方米,而且新建没几年。你们的别墅占地115平方米,补偿才40多万,亏死了。”这是他的算法。吴金程登门给他换了个算法:“面积是减少了,新房也没住几年。但咱们这么改造完,你建议的绿化、公园都有了;你最想要的停车位有了两个;这些都是村里的投入,光电线下地一项村里就花了2000多万。你再算算,是亏还是赚?”

  吴建国是刚刚才结束的第五期的改造户。他没选别墅类型,选的是高层公寓类型,原因是为了两个儿子。

  晋江多年位列全国百强县市前十名,但能达到像吴志明这样的宽裕型农户毕竟不是多数。为了能照顾到更多像吴建国这样的普通型农户,从一开始,大埔村走的就是构建多元住房保障体系之路。他们规定,凡是选择高层公寓类型的,可按照原有宅基地面积,进行1∶2置换。吴建国看中的就是这一点,他的老宅180平方米,置换后,他自己要了一套146平方米的单元房,大儿子和小儿子各分一套146和96平方米的单元房,面积超出的部分,按每平方米1800元补差。多年来父子两代三户挤一宅的“心病”终于解决了,才花了8万多元。

  又是补贴基础配套公益建设,又是满足改善每户村民住房需求,村里赚到啥了呢?

  通过宅基地退出和置换机制,大埔村净增126亩建设用地,建设了总长5公里多的道路、上千平方米的绿化面积以及村民广场、商贸中心、幼儿园、养老院等一大批公共设施。为此先后荣获“全国美丽乡村创建试点”和“全国先进基层党组织”。

  对于市国土局来说,“赚头”更实惠。通过资产置换、货币补偿等多种模式下的宅基地退出探索,目前全市共腾退宅基地3748亩,节地率达到37%;同时还有2.57万户群众解决了住房需求。全市新型城镇化建设,与农村土地制度改革的思路一致,不管净增多少土地,都以满足群众公益为重,不以政府土地财政为主。在此期间,晋江历史上最大的城市旧改项目——梅岭组团改造时,政府土地出让收入120亿元,而投入的各种补偿特别是绿化、公园、传统文化保护配套则达到150亿元!

  刘文儒说:“地,不增用一分。住房解决、环境提升、配套完善。这就是晋江赚到的。”

  一样的土地,不一样的资本

  闽人善贾,一点没错。磁灶镇的东山村更是如此。东山村与大埔不同,村小人少,只有1000多人,85%以瓷砖销售为业,全村瓷砖年销售额过亿元,占地80亩、拥有300多个店面的东山村二级建材市场,规模在全省排名第二。

  张金剑今年33岁,已经做了10多年生意。做商贸要占用资金,小张从父亲手中接下生意后一直想不断做大,资金成了最大障碍。为了贷款,他认识了柯子汇。小柯是晋江市农商银行部门经理,在他眼中,整个东山村都是极为优质的客户。

  一头求贷,一头盼贷,两好凑一好了。可中间又有个障碍,没有合规抵押物。2016年底,晋江农商行与国土局合作,推出了“农房贷”,农民住房财产权成为有效抵押。

  凭借瓷砖产业,10多年下来,东山人富民安。新村建起28栋别墅、220多座三层商住楼,还有100多套外来工公寓。既有成熟稳定的产业,又有国土部门统一确权的证件,“农房贷”对东山村批量授信,而非单独抵押,利率降低,更方便的是不用担保了。

  依靠“农房贷”的支持,张金剑的经营规模超过父辈,去年新增加了海外订单。来自菲律宾、南非等地的订单量,占到总销售额的约10%。

  “不只是贷款额度从原先的40%提高到60%,过去的农房评估环节,现在也不用了。单这一项,就能为群众每笔贷款省去资金成本2000元。”国土局副局长陈英俊说。

  至2017年底,东山村已发放“农房贷”23笔、1200多万元。受益的不仅仅只有东山,全市共发放农房抵押贷款12.5亿元,10家金融机构参与。

  据统计,有了东山村的模式,再加上农村电商配套,全市至今培育出6个“淘宝村”,2万农户拓宽了增收渠道。
  眼下,晋江进一步探索推动宅基地从村内到全市范围内跨村流转。“这样的话,能让农民住房的资产属性更加明显。”柯子汇充满期待。

  一样的土地,不一样的操作

  推动多元化住房保障、个人资产变资本,“农村地改”能为村集体带来哪些改变?

  洪水平一直在想这个问题。

  老洪是金井镇围头村党支部书记。围头村独有的滨海、渔村等要素,是发展旅游的优势,可围头也有短板,它远离市区,基础硬件还不够硬。“最起码得先建个星级大酒店。”老洪念头一起,呼应便来。围头村在外经商的乡贤们正有回乡投资的意愿,看好围头旅游。

  真正的、最大的麻烦,也出现在这里。多年前,围头村民曾小打小闹搞过农家乐,没弄出大太动静,结果店关了、房废了、地荒了。如今,你情我愿的双方都看中了这块总面积3495平方米的地块。地块不是很大,权属关系却异常复杂。如果按照过去的办法,国土部门要先收储、再报批、再招拍挂。“程序、时间会拖很长,至少一二年。”陈英俊说。

  “我们不是为了卖地,而是为了引进一家企业,能够真正按照我们的设想投资发展旅游产业,而且土地所有权依旧能够归集体所有。如果这家企业不真心投资,我们也能再去找别人合作。”洪水平说。

  既要以土地招商,又不出让土地所有权,有这样的好事?

  有!这就是晋江的集体经营性建设用地入市改革探索。首先,入市的主体必须是村集体经济组织,或村集体授权的股份合作社;其次,无需再走收储、上报的路子,只需要最终由晋江市政府批准即可。晋江规定,不管最后这块地是商业用地还是工业用地,出让后的收益70%—85%都返还给入市者。

  2018年2月,围头村这块3495平方米的土地迎来新的开发者。晋江市恒禾海景酒店有限公司以260万元如愿拿地,围头村村集体获得了182万元收益。全村4000村民为此投票,同意率达到98%。同时,根据改革政策,还可以为地块竞得人抵押融资。

  产权不是国有出让性质的,投资者为什么愿意接手呢?

  开发者表示:“我们就是实实在在来投资发展的,而不是为了炒地皮。村里的想法和我们一致,时间又能省出这么多,很值得。另外,这种地的基准地价,是按照国有建设用地基准的90%来确定的,很实惠。”

  有了这第一宗商服用途的集体经营性建设用地入市成功经验,晋江市在全市范围内摸了类似情况的家底。刘文儒表示:“目前约有5100亩的土地存量,用好这些存量,既是城市新的发展空间,也是群众获益的新增长点。”
                                                                                                                                                                      责任编辑:倪珊珊